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选购商务公寓 姓商姓住要分清

发布时间:2019-08-13 00:27:44

    黄楠最近很纠结,他听朋友说,商务公寓不受限贷限购政策影响,虽首付五成但户型较小,还贷压力不算大,租金回报率也较高,遂将购房目标从商品房住宅转向了商务公寓。

    但当黄楠开始潜心研究购买哪套商务公寓时,问题来了:商务公寓有多种物业形态,住宅用地与商业用地两种用地性质也决定了物业本质的区别。一会儿限购一会儿不限购,一时间,他有些找不着北……

    现象▶▷今年过半商务公寓姓“住”

    事实上,业界普遍认为,作为建筑开发产品而言,商务公寓是一种商业综合项目的配套产品,性质一般属于综合性用地(商住)或商业用地。

    商务公寓根据其土地性质的不同,使用年限最长的有70年,最短的只有40年。土地使用年限70年的商务公寓,一般是作为住宅类别销售,在目前的情况下会受到限贷令、限购令的影响;而土地使用年限为50或40年的商务公寓,才是作为商用物业出售,其出售条件与写字楼、商铺相同,目前不受到限贷、限购影响。

    自去年起,黄楠相中的商务公寓项目在深圳房地产市场上抢足了风头。据中原地产数据显示,去年深圳一手写字楼供应以商务公寓为主要形式,商务公寓供应占比达49%,接近2010年的3倍。在成交方面,商务公寓的表现更是出彩,去年全市一手写字楼市场体现成交的23个项目中,有13个属于商务公寓,全年商务公寓共成交11.45万平方米,占写字楼成交面积的48%,成为成交最旺盛的写字楼物业类型。

    今年,深圳的一手商务公寓推盘量依然大于写字楼。据南方日报记者不完全统计,深圳在售一手商务公寓项目至少有12个,待售项目至少有7个。在售项目中,6个项目地处福田、罗湖,余下分布在南山、龙岗、宝安。而在待售项目中,南山占据半壁江山,4个项目分布其中,余下3个项目分居盐田、宝安以及福田。

    然而,一经查验项目详情可发现,目前供应的过半商务公寓都集中在住宅楼盘中。在12个在售项目中,只有田厦国际中心、银信中心两个项目可归属于商业市场上纯粹的商务公寓。

    前景▶▷性质不同,升值空间大不同

    美联物业深圳营业部副总经理姜奇夫说,与住宅混搭在一起的商务公寓,在定位方面往往比较尴尬,从办公用途角度说,他们的功能比纯粹办公的商务公寓弱得多,不能算作商业市场上的有效供应。除非此类项目的地段特别好,周边又有很强的办公氛围,否则,买家还是会以居住为首要目的购买。如此一来,这样的商务公寓后续升值空间也敌不过纯办公商务公寓。

    美联物业全国研究中心研究总监徐枫认为,商业性质的商务公寓在北京、上海的供应量很大,但在深圳还处于起步阶段,本地商务公寓具有存量较小、管理方偏弱等特点,市场现状鱼龙混杂。

    美联地产提供的监测数据显示,今年1—5月,深圳商务公寓的租金回报率均保持在5%以上,高于二手写字楼租金回报率。徐枫表示,由于商业性质公寓供应量小,产品有稀缺性,作为投资而言,前景被看好。

    “据了解,购买成本才是阻碍置业者选择商务公寓的最大因素,而不是使用年限。”徐枫说,近期如黄楠这样的“刚需”转投商务公寓的也为数不少,特别在上海等地。商务公寓一般都是小户型,30—70平方米的一房、两房产品较多,如此一来,总价较低。作为过渡型物业,此举可以提倡,但需做好水电计费等使用成本提高的准备。

    中联地产市场研究总监周庆亮认为,如果厘清了商务公寓的概念,这类物业还是较为抢手的。目前市场上放盘的商务公寓很少,而且其租金水平正紧随甲级写字楼明显上涨,回报率相当可观。他以金润大厦为例,限贷限购政策出台前,其所租用的商务公寓月租为3.2万元,目前租金已飙升至4.3万元/月。

    周庆亮称,目前福田、罗湖等老牌商务中心区已基本饱和,根据区域规划,建议置业者可关注龙岗中心城以及前海等片区的商务公寓项目。

    提醒▶▷投资商务公寓要留心眼

    相对于住宅产品或者写字楼等业态的单一功能来说,公寓则是一种多元化的产品,这也意味着它的升值潜力更高。同时,以中小户型为主的商务公寓总价较低,投资门槛也相对较低,大众可承受。

    虽然如此,但并不是所有的商务公寓都适合投资。周庆亮提醒,选择商务公寓也要注意规避风险。在投资时切勿盲目跟风,应选择有针对性的产品进行投资。要关注产品的硬性指标,选择配套成熟的产品进行投资。只有拥有生活配套、人流以及信息流等方面不可复制的资源,才能保证远大于其他区域的升值潜力以及出租前景。

    受访的业内人士均表示,由于深圳市面上被称作“商务公寓”的项目众多,如果置业者不留意,房子到手了才发现与个人理解的产品不一样,很容易产生纠纷。像黄楠这样的个人置业者在购房之前,只需查看楼盘的《国土使用证》中土地用途一栏,住宅还是商业便一目了然。

    总的来说,商业性质商务公寓与住宅性质商务公寓大致存在以下5个不同点:

    使用年限不同。商业期限是40—50年,住宅期限则是70年。

    用途不同。商业性质的商务公寓可作为办公场所注册,但不能迁入户口;住宅性质的可以入户,但不能注册办公场所。同理,商业性质的商务公寓也没有学位。

    购买成本不同。在银行按揭方面,商业性质的商务公寓首付五成,贷款利率为基准利率的1.1倍,贷款年限最长为10年。住宅性质的则首次置业首付三成、贷款利率最低可到8.5—8折优惠,二次置业首付五成、贷款利率为基准利率的1.1倍,最长贷款年限为30年。

    使用成本不同。商业性质的商务公寓水电费、管理费等按照商业标准收取,而住宅性质的水电费按民用标准收取。还有一点需要注意的是,商业性质商务公寓一般都没有燃气等住宅的配置,这意味着在这里自住的市民需要用电炉灶等设备替代。

    商业价值不同。商业性质的商务公寓商业价值更高,同一地段每平方米售价最高要比住宅性质公寓高出数千元。如果要在银行办理抵押贷款,两处总价相当的房产,前者的评估价要比后者高得多。

   


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